あなたの物件「格下げ」されてませんか? SUUMOネットレポートとネットコマの違い

  • 売り物件をSUUMOに載せる際の「ランク」には数種類ある
  • 我が家は当初「ネットレポート」だったが、知らぬ間に「ネットコマ」に格下げ
  • 定期的に自分の物件の見え方を監視し、必要ならクレームを入れよう

そうこうしていると年度が替わり、4月に入った。
3月の転居シーズンまでに売り抜けるという目論見は失敗に終わった。かといって来シーズンまでこれを続けるのは勘弁だ。

SUUMOから我が家が消えた!?

4月1日に、媒介契約を結んでいる不動産屋で支店の統廃合があり、担当支店が若干遠くなってしまった。担当者は変わらないので実害はない、はずなのだが。
ちなみに、今回契約しなかった他の不動産屋も、昨年のうちに我が家の最寄り駅前から撤退している。コロナ禍と直接の関係はないのかもしれないが、不動産業界もなかなか厳しいのだろう。

支店の統廃合があったが、SUUMO上での私の物件の見え方は特に変わっていないだろうか?
ふと思って、確認してみた。

すぐに異変に気付いた。自分の物件がなかなか検索結果に上がってこないのだ。
デフォルトのソート順であれば、たとえば検索結果が30件あったとして、以前は上位3分の1には必ず入っていた。
しかし今、検索結果のどこに出てくるかというと、最後から数えた方が早いような位置になっている。検索結果から消えたも同然だ。

検索結果において物件情報のバックが黄色くなる(目立つ)というのは以前と変わっておらず、「何かしら目立たせるオプションをつけている」ということは分かる。しかし掲載位置が最悪で、いくら黄色でも目立たない。

そして物件の詳細を見ると、以前は簡単な動画(といっても写真のスライドショーだから大して情報はない)があったのだが、今はこの動画も見当たらない。
ただ、写真の枚数は減っていない。

ネットレポート、ネットコマとは?

気になって、SUUMOの「不動産業者向けページ」を見てみたところ、「ネットレポート」から「ネットコマ」に格下げになったのではないか?という結論になった。

SUUMOに物件情報を載せるために、不動産業者はSUUMO運営元(リクルート)に対して広告料を支払っている。
いってみれば、ネット上で物件のチラシを配ってもらっているようなものだ。

戸建て住宅の売買に関して、ベーシックな広告枠が「ネットコマ」である。

これに対し、「検索結果の上位に表示される」「画像5点から30秒の動画を作成・掲載できる」等、より目立つ広告枠が「ネットレポート」である。

今回媒介契約を結んだ不動産屋と契約交渉をしている時、「ウチはSUUMOを重視しているのであなたの物件をネットレポート枠で紹介します。広告料は月1万以上するんですが」と言われた覚えがある(金額については自信がないので、話半分で聞いてください)。

そして3月までは、検索結果の上位に出る、物件写真のスライドショー動画がある、といったネットレポートの特徴を確かに満たしていた。
月に3回ぐらい不動産屋から報告が送られてくるのだが、添付されているSUUMOの閲覧数レポートでも「ネットレポート」という表記になっていた。

「レポート」から「コマ」へ格下げされた!

しかし4月に入って確認すると、上記のとおり、検索結果の限りなく末尾に出てくるし、動画もないという有様だ。

さらに、このことを裏付ける状況証拠が出てきた。
4月中旬に不動産屋から送られてきた「SUUMOご掲載状況のご報告書」という資料である。

まずもって、3月以前とフォーマットが違うのだ。
3月以前は、当該不動産屋の扱う物件が縦にズラリと並び、その横には各物件の閲覧数や詳細画面への遷移数が記されていた。自分の物件が閲覧数でかなり上位に来ている、ということが一目で分かった。
それが4月のレポートでは、自分の物件の閲覧数しか分からない。「エリア平均」という数値(当該エリアにおける1物件あたりの平均閲覧数だと思われる)は載っているのだが、数字を比較すると、私の物件の閲覧数は一覧PVで平均値の数分の1、詳細PVでも2分の1程度に落ち込んでいる。

今、あらためてレポートを見直していて「あっ!」と思ったのだが、数値が4月1日からしか載っていない。
支店の統廃合の影響という可能性もなきにしもあらずだが、「4月1日からネットコマに格下げになった」ということを示しているとはいえないだろうか?

売れ残ると広告費が尽きる

以上の論理展開にはかなり推測も混じっているが、掲載順位が如実に下がっていることは確かで、不動産屋が私の物件に以前ほど力を入れなくなったということは間違いないだろう。

不動産屋がしばしば行う「囲い込み」という手口のカラクリを説明する記事では、「不動産屋は、手持ち物件が長期間売れなくても別に困らない」といったことが語られている。
在庫を抱えていても、その管理にはコストがかからない。だから、他社顧客からの内見は適当に断りつつ、自社顧客が買い付けてくれるまで辛抱強く待って両手取引を達成しようとする。そういう文脈だ。

しかし実際には、住宅情報サイトへの掲載料というコストは発生し続ける。特に「ネットレポート」だと相当高額であるから、あまり長期間売れ残ることは不動産屋にもデメリットが大きい。
かりに掲載料が月1万だとして、仲介手数料が(今回は半額なので)数十万円だから、これが半年続けば、営業費用として決して無視できないオーダーになる。
数ヶ月で「両手」と「片手」の差を埋めるほどの額ではないにせよ、高い広告料は、不動産屋に「誰でもいいから、早く売ってしまいたい」というプレッシャーを与える。

それゆえ私は、自分の物件が「ネットレポート」枠であるから「不動産屋は頑張って早く売ってくれるだろう」と期待していた。

ところが実際には、媒介契約締結から半年を待たず、かつ何の断りもなしに、「ネットレポート」から「ネットコマ」へ格下げされていたのだ。
「長期間売れ残ると広告料がかさむから、不動産屋は早く売るよう努力する」というのは幻想で、実際には「長期間売れ残ったら広告料をケチる」が正解だった!

別に、媒介契約の条件が「常にネットレポート掲載」となっているわけでもないので、不動産屋としては文句を言われる筋合いはないよ、ということなのだろう。確かにそのとおりではある。
しかし実際問題として、ネットレポートとネットコマでは、閲覧数が全く違う。
そもそも、売り出しから数ヶ月を経て、物件の鮮度が落ちていたところへ、この仕打ちである。悪循環もいいところだ。

とりあえず、スクショしとけ

このままいくと5月に媒介契約の更新がある。
その際に「こういうことをしているから、売れるものも売れなくなるのだ」と文句を言ってやろうかと思った。
結果的にその必要はなかったのだが、これは「たまたま」「運が良かったから」というだけである。

本記事を読んでいる方には、自分の物件がSUUMOなどのサイトでどう見えているか、定期的にチェックすることをお勧めする。週1回ぐらい、検索結果と自分の物件の画面をスクリーンショット等で保存するくらいのことはした方がよい。
その上で、以前より掲載順位が落ちるなどしていた場合には、他社への乗り換えをちらつかせて交渉する。その結果、より目立つ枠を確保してもらう等、不動産屋の営業努力を引き出せることもあるのでは、と考える。

 

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