家を売ろうかなと考えたとき、最初に気になるのは価格だろう。つまり「大体いくらぐらいで売れるのか」ということだ。
しかし、不動産屋に面と向かって尋ねると営業活動がうるさそうだ。だから、興味本位で査定を依頼するのはちょっと気が進まない。
そんな方へ、良い方法があるのでご紹介する。
また、すでに家を売り出し中の方も一度試してみてほしい。
なぜなら、未来の買い主がこの方法を使って、秘かにあなたの家の査定額を算出しているかもしれないからだ。
人手を介さない査定サービス、あります
査定はタダでやってもらえるが……
自宅を売る際のおよその売り値を知る手段としては、不動産屋に査定を依頼するというのが一般的だ。
東京近辺の一戸建てに住んでいる人は、日々、不動産屋の「無料で査定します！」というチラシを嫌と言うほど受け取っているだろう。単純に考えれば、持ち家の価格を査定してもらうハードルは極めて低い。
しかし、である。
チラシの数からして、不動産屋は査定がしたくてしょうがないわけだ。まあ、飯の種だからな。
そこへこちらから餌を撒く、すなわち査定を依頼すると、その後の反応は想像に余りある。
もちろん「いや、まだ売るか決めてないんですけど」と正直に言う。しかしそう言ったところで、DMや電話など、しつこく営業をかけてくるだろう。
自慢じゃないが、我々夫婦は他人との接触が嫌だ。人嫌い偏差値65以上だと思う。
売るかどうか分からない段階で不動産屋に査定を依頼するなんて、後のことを考えると、とてもできない。
完全匿名、一瞬で査定ができる！
そこで、匿名のままオンラインで簡易査定が行えるという、以下のサービスを紹介する。
必要事項を入力すると数秒で回答があるので、人手を介していないと想像される。
（下記サイトと私の間に特段の利害関係はないので念のため。）
私がこれを見つけたのは売却活動が進み、価格交渉も終わって売り値が決まってから。このサイトの査定価格は実際の成約価格とほぼ同額で、かなり驚いた。
（自分自身の売った物件の情報が結果に反映されているという可能性もないではない。しかし時期的にそれはないと思われる。）
カギは「固定資産税評価額」
このサイトのミソは「固定資産税評価額」を入力させるという点だ。
不動産の持ち主であれば固定資産税の通知書で容易に判明する。一方、第三者がそれを直接知る（役所に問い合わせる）ことは難しい。
つまり物件の持ち主以外が勝手に査定を依頼することはやりにくい。
また、固定資産税評価額は「角地なら評価額アップ」「土地の形が悪ければ評価額ダウン」といった仕組みを内包している。単に路線価と面積だけで金額が決まっているわけではない。
言ってみれば、不動産屋が査定時に考慮すべきポイントが、固定資産税評価額にはすでに反映されているのである。
以上のことから、「興味本位であの人の家を査定してやろう」といった目的外利用を牽制しつつ、本来の利用者に対しては、ある程度の精度の査定結果を提示することが可能となっている。
完全に匿名であり、結果も数秒で表示される。「家を売ろうかな」と考えている人の取っかかりとしては非常に有用だと思う。
買い主のリサーチにも使える？
前述のとおり、上記サイトの査定結果はあまりに成約価格と近かった。そこで、買い主はこの価格を見て価格交渉してきたのでは？という疑念が頭をもたげてきた。
これ、素人にはちょっと難しいが、やってやれないことはない。
繰り返しになるが、上記サイトで査定を行うには、当該物件の土地の固定資産税評価額を知る必要がある。そして、赤の他人がその額を調べることは難しい。
しかし、実際の評価額を「調べる」のではなく、ある程度の精度で「計算する」ことは、素人にもできるのである。
まず、固定資産税評価額の基となる「固定資産税路線価図」は一般に公開されている。「全国地価マップ」というサイトですぐ調べることができる。
実際の固定資産税評価額は、路線価から算出した値に「角地」「不整形地」等の補正が入る。この補正方法は総務省が「固定資産評価基準」として公開している。
土地によってはこれに加えて独自の補正が入っている場合もあるようだ。が、一般的な条件の土地なら、基本的な補正だけで十分だと思う。
近未来の査定は全部こうなる!?
実際に、不動産の素人である買い主がここまで頑張って物件価格を査定するかというと、やや疑問ではある。
通常、買い主も不動産屋に仲介を依頼している。ある物件の価格が相場より高いか安いかは、不動産屋に聞けば教えてくれるはずだ。
しかし、不動産屋が「その物件、相場より高いですよ」とは言わない可能性がある。特に両手取引である場合はそうだ。
そこで、買い主が自己防衛として上記サイトを利用し、独自に査定を行って判断する。そういう可能性は、ないとはいえない。
もちろん不動産屋は「そんな簡易査定はあてになりません」とか何とか言うのだろう。が、最終的に買うかどうか判断するのは買い主である。
そして、それを迎え撃つ売り主としては、このサイトの査定額を少し意識した方がよいのでは？と思った次第だ。つまり、買い主がこのサイトの査定額を知っているという前提で作戦を練るのだ。
未来の売り主の方々、活用していただきたい。
今後、この手の「人手を介さない簡易査定ツール」はさらに充実してくるだろう。
そのうち大手不動産会社も、似たような仕組みで、人手を介さずに査定書を作ってくるのだろうし、もし「デファクトスタンダードの査定ツール」が登場すれば、中古不動産の相場形成がツール主導となるかもしれない。
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