建物・設備保証は中古住宅の必須アイテム!

不動産屋は、中古住宅を売るために様々なサポートをしてくれるが、その中で一番重要だと思ったのが、建物や設備に対する保証である。

大体の不動産屋は、専任媒介契約(1社に絞って契約する)を結んだ売り主に対し、建物や設備の検査を無料で提供している。さらに、万一売却後に不具合が見つかった場合には一定金額の補償をしてくれる。

このような保証サービスは、売り主にとっても、買い主にとってもかなりの安心材料になる。
別に私は保証会社の回し者ではないが、今回、持ち家を売却する上で保証サービスは必須だと感じた。かりに保証サービスをつけられない不動産屋があったとしたら、いくら仲介手数料が安くてもお断りだ、とすら思った。

保証サービスがなければ、売り主も買い主も不安が続く

もし、こうした保証サービスがなかったらどうか?と考えてみてほしい。

中古の物件であるから、引き渡し後に、買い主が雨漏りやシロアリ被害、給湯器の故障などに気付くということは十分あり得る。
もちろん、売り主が事前に把握していたものは、契約の際に正直に言わなければならない。
しかしシロアリ被害は素人には見つけにくいし、給湯器などの設備も、売り主の転居後、空き家となっている期間に故障する可能性が小さくない。
つまり、売り主に悪気がなくても「欠陥商品」を売買してしまうことがあるわけだ。

一般に、引き渡し後一定期間内に発覚した不具合は、売り主が責任を持って修理するという契約になっている。
私たちの場合だと、売り主が責任を持つ「瑕疵担保期間」は、建物の構造に関しては引き渡しから3ヶ月間、設備に関しては7日間という契約だった。

であるから、売り主は引き渡しから3ヶ月間、ドキドキが止まらないことになる。

一方の買い主も不安だ。
いくら売り主が「自分が住んでいる時は何事もありませんでした」と言っていても、素人の主張だから鵜呑みにはできない。
「ソニータイマー」ではないが、3ヶ月が経過した直後に雨漏りが発生するかもしれないのである。

保証があれば、思わぬ追加出費から解放される

そんな、ババ抜きのごとき疑心暗鬼を、前述の保証サービスが軽減してくれる。

保証期間は不動産屋によって異なるが、たとえば1年など、契約上の瑕疵担保期間よりも長めに設定されていることがほとんどだと思う。

だから売り主としては、瑕疵担保の義務から事実上解放される
引き渡し後すぐに不具合が見つかった場合、売り主が修繕する義務を負うわけだが、その修繕費用を(上限はあるが)肩代わりしてもらえるので、よほどの欠陥でない限り懐は痛まない。

また買い主としても、売り主の瑕疵担保期間が終わってからしばらくの間、建物や設備に不具合が起きても無償で修理してもらえる。これは安心だ。(ただし不動産屋によっては、買い主に保険料の一部を負担させるようだ。)

「保証つき」の安心感が物件の価値を高める

そして何より、「この家は第三者により検査済み」ということ、この安心感が大きい。

この保証サービスは一種の保険であり、「保険会社」はなるべく保険金を支払いたくない。だから事前に、専門家が建物や設備をしっかり検査して、不具合を洗い出す。検査の時点で見つかった不具合は当然、売り主の責任となる。
売り主としては、この検査を無傷で突破できれば、いわばお墨付きを得たようなもので、胸を張って売りに出せる。逆に、検査で何か不具合が見つかれば自腹で修繕する、あるいは不具合があることを明示して売りに出すことになるが、売った後で不具合が発覚して揉めるよりは余程いい。

また買い主としても、中立的な専門家が検査して不具合が見つからなかったという事実は大きな安心材料となる。
そしてこの「買い主の安心感」は「買いやすさ」を生み、物件の価値を高め、回り回って売り主のメリットとなる。

以上のように、建物や設備の保証は売り主・買い主の双方にとって有益であり、物件の価値を高める効果もあるといえる。個人間での中古住宅売買には必須といってもよいほどのアイテムである。

基本は有料だが……

売り主が費用を負担すれば、おそらく大多数の物件にこの保証をつけることができる。
たとえば以下のページには、既存住宅の個人間売買における瑕疵保証について概要が載っている。「申込は宅建業者を通じて」となっているものの、その費用を売り主が負担するならば、申込を拒否する不動産屋はないと思われる。

しかし実際には、冒頭に書いたとおり、保証の費用を不動産屋が肩代わりしてくれる場合が多い。そのため、多くの人は(名目上)無料でこのサービスを受けていると思われる。

私は今回、実質無料で保証をつけるために各社と交渉を行った。
その様子は次の記事にまとめることにする。

 

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