- 不動産屋を初めて家の中に招き入れ、話を聞いた
- 仲介手数料半額は厳しいと大手に言われ、半額にしてくれた中堅と契約
- 不採用となった不動産屋にお断りの連絡をした
曲がりなりにも転居が済み、ハウスクリーニングもすっかり終わった。これでついに、不動産屋を宅内へ招き入れることが可能となった。
そこで転居後最初の週末、さっそく不動産屋を2社呼んだ。
当初、一般媒介契約を前提に、一括見積で10社近くへ声を掛けた。さらに地場の不動産屋にもこれから声を掛けようと思っていた。しかし考えた末に2社まで絞り、かつ専任媒介契約を結ぶことを決めた。今日中に結論を出し、遅れに遅れていた販売活動をいよいよ始めようと思う。
1社目：中堅T社
まず、午前中に中堅のT社が来た。
別記事に書いたとおり「専任媒介契約なら仲介手数料5割引」という案件を引っ提げてきた不動産屋である。
担当者は自分より若干年上といったところ。さらに営業所長も一緒にやってきた。
家の内外を一通り見て回ったあと、話を聞いた。
まず、物件内部を見たところ特に問題はなく、一括査定の際に出した金額で問題なさそうだという話を受け、ひとまずホッとした。壁紙やフローリングなど所々に「使用感」はある。だが、その程度は中古物件では問題にならないらしい。
中堅ならではの営業方針
あとはT社の営業方針についての説明だが、感心したのは「ネット戦略」である。
一言でいえば「自社サイトに早々と見切りを付け、代わりに主要な不動産総合サイトを網羅することでリーチの拡大を図っている」とのことであった。
特に、業界トップのSUUMOに関しては力を入れている（広告費をかけている）という。別記事に書いたが、月1万円だったか、結構な額の広告費を支払って、SUUMOのサイト上で「物件を目立たせるオプション」をつけてくれると言っていた。
「SUUMO対策に注力」は賢い
このやり方には全面的に賛成だ。
不動産屋はだいたい自前のサイトを持っている。自社の取り扱い物件を紹介するためだ。もちろん、店舗へ行けば物件を紹介してくれる。
しかし今の時代、物件を探す側はどういう行動パターンをとるだろうか？ 「家を買いたい、だからまず不動産屋の店舗へ行く」という人はそれほど多くないと想像する。特に今回の物件であれば、主な購入者層は我々と似たような働き盛りの世代のはず。週末にわざわざ時間を取って不動産屋の店舗へ出向くか？ まずはネットで調べるという人が多数派ではないか。
そしてその際、「まず各不動産屋のサイトを見て回る」という発想にはなりにくい。大体の人は不動産総合サイト、中でもSUUMOに希望する条件を突っ込むわけである。
であれば、コストをかけて自社サイトのコンテンツを充実させるより、SUUMOに代表される不動産総合サイトへの対応を厚くする方が効果を見込めるではないか。
総合評価：○
この一件でT社の評価は一転した。地味だけど、意外といいじゃないか。そんな気持ちになった。
さすがにその場で契約OKとはしなかった。が、午後に来る大手S社が仲介手数料5割引という条件を呑まなかったとしたら、迷いなくこの中堅T社に決めようと思った。
最後に「午後に大手S社が来るんですよ」という話をした。すると開口一番、「しつこいので気をつけてくださいね」との返答であった。
要するに、「契約してくれるまで帰らない」ぐらいの勢いでグイグイ来るのだそうである。
まあ、この忠告自体が営業トークの一環なのだろう。しかし実際ありそうなことだ。引っ越し屋の見積のことを思い出しながらふんふんと聞いた。
契約していないのにクオカードをもらって、ひとまず終了となった。
2社目：大手S社
そして午後。大手某社を迎える。
何度も電話をくれた担当者は、電話口での応対から受けた印象とは違って意外に若かった。そして、その上司とおぼしきオジサンが同行してきた。
第一印象は△
電話では好印象だったのだが、実際に会ってみると、よくない点ばかりが目についた。
いや正確には、担当者は悪印象ではなかった。まずかったのはオジサンの方だ。
販売活動を始めるに際し、玄関に来客用のスリッパを用意しておいた。迷わずスリッパに足を通した若手担当。そこですかさず、オジサン上司が「お客様のスリッパは普通使わないだろ！」と説教を始めたのである。来客用のスリッパを使われるより、関係ない説教を聞かされる方が不快である。そういうことには気付かないのだろうか。
値引き交渉も△
さて、肝心の仲介手数料の値引きについて。事前に打診しておいたので結果を聞く。
例の上司は「社内で検討したのですが、50％というのはなかなか厳しく……」。具体的に何％まで値引けるのか明言しなかった。
その後の説明も通り一遍のもので、特に心に残るような情報、意外な発言などはなかった。
T社に「しつこいですよ」と釘を刺されていたわりに、二人は一通り話をするとあっさり帰ってしまった。というのは、この後すぐに別の予定があるようだったからだ。
が、こちらからすると「やる気ないんだな」という印象になる。
二人を見送った時点で、完全に腹を決めた。
午前中に来た中堅T社と、専任媒介契約を結ぶことにする。
即日契約
そこからの動きは我ながら早かった。
そもそも転居前から売り出そうと考えていたところ、転居後まで引っ張ったのだ。予定より1ヶ月以上遅れている。3月の転居シーズンまでに必ず決着をつけたい。
正式に契約したいので2時間後に行きます、と電話をかけ、自転車で不動産屋に乗りつけた。かつて通勤で毎日利用していた駅の、まさに駅前にその不動産屋はある。自転車をどこに停めるかについても迷いはない。
「仲介手数料半額」は契約書に明記
週末の午後だったが、支店の中は閑散としていた。買い主が不動産購入に費やす時間の多くは内見などの現地の用事で、支店にいる時間は長くないのだろう。が、「不動産はネットで探す」という昨今の風潮を反映した光景にも見えた。
立派な応接室に通され、契約内容の説明を受ける。このへんは一般論として予習済みだから特に驚きはない。
今回の目玉である「仲介手数料半額」が契約書でどうなっているのか？ そこには特に注目していたのだが、実際には契約書に明記されていた。口約束ではないので安心だ。
売出価格はあっさり決定
さて、ここからが最重要事項、「いくらで売り出すか」だ。本来、最終的には売主が価格を決めるべきところである。しかし金額が不動産屋の思惑と違った場合、修正が入ることも大いにありうる。
今回、一括査定の際にT社からもらった査定書には、200万円ほどのレンジを持った査定額が書かれていた。私たちの考える売り出し価格は、そのレンジのちょうど真ん中あたり。思惑は一致しているとみてよいだろう。
そのせいか、私が売出価格を提示したところ、何の反論もなかった。「じゃあそれで！」みたいな感じで、あっさりと決定。あまりにもすんなり決まったので拍子抜けした。
販売活動開始！
契約書に捺印すると、すぐさま売り出しに向けた作業が始まった。
物件の写真はプロのカメラマンに依頼して撮ってもらうことになっている。が、取り急ぎこれから不動産会社の担当者が現地に向かい、仮の写真を撮るという。そしてすぐさま、SUUMO等の不動産ポータルに「速報」を上げる。このスピード感は頼もしい。
さすがに当日ではなかったと思うが、無事、私たちの物件がSUUMO等のサイトに載った。何となくサイトを眺めてニヤニヤしてしまう。
ただ、妙だったことがある。SUUMOの写真は数日後に「プロの写真」に差し替えられた。一方、homesやat homeなどの他サイトについては、最後まで写真が「アマチュアの写真」、すなわち不動産屋が大急ぎで撮った写真のままだったことだ。掲載サイトを増やすとカメラマンに支払う報酬が増えるという契約なのか？ あるいは、カメラマンがSUUMOと提携していて、他サイトでの写真使用を禁止している？ はたまた、担当者がSUUMO以外は重視していなかったのか？ 未だ謎のままだ。
お断りの連絡 する？しない？
無事、某社と専任媒介契約を結んで帰宅した。
一息ついて、まずやったことは、他の不動産屋へのお断り連絡だ。
冒頭に述べたとおり、これまで私は一般媒介契約を前提としていた。そのため10社近くの不動産屋とやり取りしてきた。
しかし今回、電撃的に専任媒介契約を結んだので、他社とは契約できなくなってしまったのである。
これからは、私が商人だ
別に、こちらから「落選のお知らせ」をする義理はない。
しかし、「落選」した不動産屋こそ丁重に扱う必要がある、と私は考えた。
その理由は、落選した不動産屋が、我が物件を客に紹介してくれるかもしれないからである。
専任媒介契約の締結により、売り主（私）は、特定の1社にしか売却を依頼できないことになった。
しかし買い主は、どこの不動産屋に仲介を依頼してもよい。
これまで、不動産屋と私の関係は「商人と客」であった。「私」という顧客を獲得するために不動産屋が汗をかく、という構図になっていた。
しかし今日からは、（不採用にした）不動産屋と私の関係は「客と商人」なのである。私は不動産屋に、物件を買っていただけるよう努力する。立場がまるっきり逆になったのだ。
もし私が、今回不採用にした不動産屋から「アイツは失礼な奴だ」と思われていたとしたらどうか。その不動産屋は、自分の客に私の物件を紹介するだろうか？
考えすぎのような気もする。
不動産屋も忙しい。簡易査定をしたけど不採用になった案件なんて、覚えていないような気もする。
しかし、かりにそうだとしても、こちらは無料で査定をお願いしたわけだ。電話の一本（メールの一通）ぐらいはすべきだろう。それが、人生経験約50年の私の結論である。
お断り連絡の意外な収穫
というわけで、今日現地へ来てもらったS社へは電話でお断りの一報を入れた。その他の不動産屋へはメールにした。
大体、「3ヶ月後（＝今回の媒介契約の期限）はぜひ当社へ」というあっさりした反応だ。
そんな中、業界大手の某社が意外なメールをよこしてきた。そして私の売却活動にいきなり影響を与えたのである。
何が起こったか？ それは次の記事で。
